土地增值税征管口径全国统一，预征起止、清算归集、尾盘申报九大要点明确

国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告 2026 年第 3 号），对土地增值税预征申报时间、计税依据、清算收入归集、红线外支出扣除、尾盘销售申报等九个方面的征管口径作出统一规定。这一公告结束了长期以来各地执行口径不一的局面，对房地产开发企业具有重要指导意义。

一、出台背景：统一口径，防范风险

近年来，各地税务机关不断建立健全土地增值税工作制度，优化征管方式，但在一些涉税业务事项上仍存在不同执行口径，不利于纳税人理解和遵从，也带来了管理风险。

为进一步规范税收征管、优化办税环境、服务全国统一大市场建设，并从制度上防范税收风险、执法风险和廉政风险，税务总局系统梳理了各地反映较为集中的土地增值税征管执行口径问题，研究起草了本公告。公告自 2026 年 1 月 1 日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行。

二、预征申报：起止时间明确，计税依据与增值税衔接

公告第一条明确了土地增值税预征的申报起止时间。纳税人应当自房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日起，按期申报预缴土地增值税。若取得预（销）售收入时间早于发证时间，则应当自取得首笔预（销）售收入当日起，按期申报预缴。纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止申报预缴土地增值税。

公告第二条明确了预征的计税依据。与增值税、企业所得税计税方法保持一致，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据等于预收款除以（1 + 增值税适用税率或征收率）。这一规定解决了过去各地在预征计税依据上的口径差异问题，与增值税价税分离原则保持一致。

三、清算归集：收入与面积截止时间统一

公告第三条明确了清算收入、销售面积归集的截止时间。与预征起止时间规定相衔接，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

这一规定的意义在于，清算数据的截止时点有了全国统一标准，避免了各地在清算时点上的自由裁量。纳税人可以清晰预判清算数据的归集范围，合理安排清算申报节奏。

四、红线外支出：合同约定方可扣除

公告第四条明确了符合条件的项目规划范围外支出准予扣除。为客观反映纳税人取得土地使用权所支付的实际成本，纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的建造支出计入 "取得土地使用权所支付的金额" 扣除。

需要特别注意的是，如果土地出让合同或补充协议中没有约定红线外配建义务，而是开发过程中根据政府会议纪要等要求在红线外建造公共设施并无偿移交的，该建造支出在土地增值税清算时不能扣除。这一规定强调了 "合同约定" 的前提条件，企业应在土地取得阶段就明确相关条款。

五、税金扣除：印花税与地方教育附加明确可扣

公告第五条明确了因转让房地产缴纳的印花税和地方教育附加准予扣除。纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则规定应计入 "税金及附加" 科目，与会计制度规定相衔接，在申报土地增值税时计入 "与转让房地产有关的税金" 扣除。纳税人因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同 "与转让房地产有关的税金" 予以扣除。

这一规定解决了长期以来关于印花税能否在土地增值税清算中扣除的争议，特别是营改增后印花税科目调整带来的口径问题。

六、尾盘销售：申报时间与计算方法明确

公告第六条和第七条分别明确了尾盘销售的申报时间和单位建筑面积扣除项目金额计算方法。

关于申报时间，纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式按季申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

关于计算方法，纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。单位建筑面积扣除项目金额等于税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计除以相应类型房地产的可售建筑面积。

七、尾盘免税：普通标准住宅仍可享受优惠

公告第八条明确了尾盘销售计算缴纳土地增值税时可按规定申报享受免征土地增值税优惠。纳税人办理尾盘销售申报时，普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额 20% 的，可申报享受免征土地增值税优惠。

这一规定确保了尾盘阶段的普通标准住宅仍然可以享受土地增值税免税政策，避免了因清算后尾盘销售而丧失优惠资格的问题。

八、企业应对建议

对于房地产开发企业而言，本公告的出台意味着土地增值税征管进入了全国统一口径的新阶段。建议企业从以下几个方面做好准备：

一是梳理在手项目，对照新公告重新评估预征申报起止时间是否准确，特别是取得预收款早于预售许可证的项目，是否存在漏报预缴的情况。

二是规范土地出让合同管理，涉及红线外配建义务的，务必在土地出让合同或补充协议中明确约定，避免事后补签协议不被认可。

三是做好清算与尾盘销售的衔接，准确把握清算数据截止时点和尾盘申报节奏，避免申报混乱。

四是关注印花税和地方教育附加的扣除处理，在清算申报时准确归集相关税金，确保应扣尽扣。