一文读懂房产税与上海个人住房的房产税缴纳

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。根据2010年12月8日国务院第136次常务会议有关精神，2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，从2011年1月28日起，在上海试点对部分个人住房征收房产税试点。接下来，律师团队为大家做一下有关房产税政策速读。

一、征税对象——向什么征税

企业持有的不动产。对上海和重庆试点对个人持有的符合规定的住房开征房产税。

二、征税范围——对哪里的不动产征税

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

三、纳税人——向谁征税

房产税由产权所有人缴纳。

产权属于国家的，由经营管理单位纳税。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。

产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

政策解释1：承典人纳税

房屋出典是指房屋出典人（产权人）将房屋在一定时间内典当给承典人使用，而取得资金的一项融资业务。房产税本着谁受益谁交税的原则。在出典期间，房屋的产权人已经无权支配房屋。因此，税法规定房屋出典的，由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。

四、房产税的计算

房产税的计算方法有两种：从价计征与从租计征。

政策解释2：房产余值

房产余值指的是应税房产原值×（1-扣除比例），（上海市扣除比例是20%）。

房产的原值指的是按照会计制度规定，在账簿中“固定资产”科目中记载的房屋原价，同时房产原值应包含与房屋不可分割的各种附属设备价值，例如：房屋原值应包含电梯、中央空调等设备价值，一并计入房产税纳税依据。

政策解释3：税率的选择

1.个人出租住房或企事业单位等向个人出租住房的，按4%的税率征收房产税。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织之间出租的住房，按12%的税率征收房产税。

举例：君君房产公司是一般纳税人，2020年12月31日竣工验收完成一栋办公楼，并于2021年1月1日投入办公自用。该办公楼原值为8000万元，君君房产公司所在省规定房产税依照房产原值减除30%的扣除比例后的余值计算缴纳，请计算君君公司2021年应缴纳的房产税。

应纳房产税=应税房产原值×（1-扣除比例）×税率=8000万元×（1-30%）×1.2%=67.2万元。

续上例，由于经营需要，君君公司将该办公楼改用于出租，租期从2022年1月1日至2022年12月31日，共收取不含增值税租金100万元。请计算该公司2022年应缴纳的房产税。

应纳房产税=（不含增值税）租金收入×12%=100万元×12%=12万元。

五、对《上海市开展对部分个人住房 征收房产税试点的暂行办法》政策解读

在2011年1月28日，上海市行政区域内，上海市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非上海市居民家庭在本市新购的住房征收房产税。

计算方法是合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，属新购住房超出部分的面积，按应税住房市场交易价格的70%作为基数，应税住房每平方米市场交易价格高于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂为0.6%，低于的税率为0.4%。

应纳房产税税额=新购住房应税面积×新购住房单价×70%×税率。

举例：小君君家中有四口人，原来有一套120平米的住房，2022年新购一套150平米的住房，单价5万元每平方米。

房产税的免税面积=60平方米×4人=240平方米。

房产税应税面积=第一套120平方米+第二套150平方米-免税面积240平方米=30平方米。

计税依据=房屋单价5万元/平方米×应税面积30平方米=150万元。

上海市2021年度住房平均售价是36,741.00元，2倍是73,482.00元。新买住房单价5万元<上年平均售价的2倍。则小君君家新购住房需要缴纳的房产税适用0.4%的税率，每年应交房产税=150万元×70%×0.4%=0.42万元/年。

全国实施征收房产税已有37年，上海作为个人房产税试点也有12年，在此期间，房产税正确引导住房消费，有效配置房地产资源，巩固“房住不炒”原则，促进房地产市场总供给的增加，缓解住房供求矛盾，引导房屋所有者将手上多余的房子推向市场，对房地产市场的宏观调控起到了至关重要的作用。